Mietminderung

 

Baulärm


Wenn mit Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss, unter anderem aufgrund von Baulücken, ist eine Mietminderung wegen Baulärms nicht gerechtfertigt.

 

Landgericht Berlin 63 S 155/07

 


Bordell


10 % Mietminderung wegen Beeinträchtigung der Mieter durch einen Bordellbetrieb in einem Wohnhaus

 

Landgericht Berlin 65 S 131/07

 

 

Fahrstuhl

 

Mietminderung wegen Ausfalls des Fahrstuhls in einem Hochhaus. Der Ausfall des Fahrstuhls stellt eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, so dass eine Mietminderung von 15 % der Bruttomiete gerechtfertigt ist. Das tägliche Hinaufsteigen der Treppen bis in den 6. Stock über einen Zeitraum von 16 Tagen ist für den Beklagten beschwerlich und beeinträchtigt ihn nicht nur geringfügig in dem Gebrauch der Mietsache.

 

AG Berlin-Mitte 10 C 3/07

 

10% Mietminderung bei Ausfall des Fahrstuhls und Lage der Wohnung im 4. OG.

 

AG Charlottenburg GE 1990,423

 

  

Fläche

 

Weicht die tatsächliche Fläche eines Gewerbemietobjektes um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, begründet das regelmäßig die Annahme eines Mangels i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine Mietminderung rechtfertigt. Bei einer geringeren Flächenabweichung hat der Mieter zur Rechtfertigung einer Mietminderung darzulegen, dass dadurch der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt wird (BGH, NZM 2005, 500, für den Fall einer fristlosen Kündigung).

 

KG 12 U 122/07

 

  

Heizung

 

Eine mangelhafte Beheizung während der Heizperiode stellt eine solche erhebliche Störung dar, wenn, wie hier, der Vermieter für die Beheizung zu sorgen hat. Die Heizperiode läuft vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres. Der Bundesgerichtshof hat zu einem Wohnraummietvertrag ausgeführt, dass das Funktionieren der Heizung in den Wintermonaten und in der Übergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit ist und immer eine Mietminderung rechtfertigt; die Annahme eines unerheblichen Mangels ist nur bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (1 ° C) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung gerechtfertigt (in GE 2004, 1228 f. = NJW-RR 2004, 1450 ff.). Diese Rechtsprechung kann auf Räume, die dem Aufenthalt von Menschen dienen, unverändert übernommen werden. Der Kläger durfte erwarten, dass während der Heizperiode, also einschließlich November/Dezember 2005, in den als Büro vermieteten Räumen eine Mindesttemperatur von 20 ° C erreicht wird. Nach § 3 (1) der Arbeitsstättenverordnung müssen Arbeitsstätten so eingerichtet werden, dass von ihnen keine Gefährdung der Gesundheit der Beschäftigten ausgeht. Nach Ziffer 3.5 des Anhangs zu § 3 (1) der Arbeitsstättenverordnung muss eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur erreicht werden. Danach kann in Büroräumen eine Mindesttemperatur von 20 ° C verlangt werden. Ohnehin bestreitet die Beklagte nicht, dass der Kläger eine solche Temperaturhöhe voraussetzen durfte, denn sie geht davon aus, dass 20 ° C erzielt wurden.

 

KG 8 U 209/07

 

Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen und eine Mietminderung rechtfertigen. Ob aber ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen; der Vermieter ist - ohne besondere Rechtsgrundlage - nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten und schuldet keine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Wärmedämmung. Er schuldet allerdings einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte.

 

KG 12 U 6/07

 

 

Keller

 

Wird der Mietgegenstand im Gewerbemietvertrag bezeichnet mit "Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis", so ist dies dahin auszulegen, dass die Kellerräume nicht nur zur Lagerung von gegen Feuchtigkeit unempfindlichen Gegenständen vermietet sind, sondern dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter entsprechend ausgebaut worden waren und bereits vom Vormieter im Rahmen des Betriebes einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt worden sind.

 

In einem solchen Fall kann die Miete wegen mangelhafter Abdichtung der Kelleraußenwände um 10% gemindert sein und der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel und Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Keller.

Selbst wenn die Beseitigung der Mängel maximal ca. 68.000 EUR kosten kann, kann die erforderliche Abwägung ergeben, dass die Zumutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten ist.

 

KG 12 U 172/09

 

 

Lärm

 

Ist dem Mieter bei vorbehaltloser Annahme der Mietsache der Mangel (hier: Geräuschbelästigung) bekannt, kann er aus diesem Mangel keine Rechte herleiten, § 536 b Satz 3 BGB.

 

KG12U51/09
 

Mietminderung wegen zunehmenden Straßenverkehrslärms in der Sonnenallee in Berlin-Neukölln

 

Bei einer Wohnung, die im innerstädtischen Bereich zur Straßenfront gelegen ist, muss mit Straßenlärm und auch mit einer Zunahme des Verkehrs und des damit einhergehenden Lärms gerechnet werden. Bei einer derartigen Wohnung entspricht es regelmäßig nicht dem Willen der Parteien und der Verkehrssitte, in Straßenlärm, den der Vermieter nicht zu vertreten hat, einen Fehler der Mietsache zu sehen, der zu einer Mietminderung berechtigt (vgl. AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 6.12.2000, 100 C 184/00, Grundeigentum 2001, 348). Anderes mag es im Einzelfall dann liegen, wenn eine ruhige Villenstraße aufgrund geänderter Verkehrsleitung sich in eine Durchgangsstraße wandelt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12.10.2000, 62 S 234/00, GE 2001, 135).

 

AG Neukölln 19 C 105/07

 

Mietminderung wegen Baulärms bei der Entkernung eines Nachbargebäudes in Wohngebiet mit Altbaubestand

 

Die Minderungsquote von durchgängig 10 % wegen der Beeinträchtigungen aufgrund der Bauarbeiten ist entgegen der Einwände des Beklagten nicht zu beanstanden. Es ist zulässig, für die (mehrmonatige) Dauer eines Bauvorhabens eine feste Minderungsquote zuzusprechen (KG GE 2001, 620). Die zuerkannte Quote stellt gleichsam einen "Mittelwert" dar. In der zitierten Entscheidung hat das KG wegen der Nutzungsbeeinträchtigungen durch die Sanierung der Fassade des eigenen Wohnhauses eine Mietminderung von 20 % zuerkannt.

 

LG Berlin 62. Zivilkammer 62 S 82/06

 

  

Rattenbefall

 

Der Umfang der Mietminderung wegen des beanstandeten Ratten- und Geruchsbefalls wird mit 30 % berücksichtigt. Bei der Bemessung des Grades der Mietminderung ist bei gewerblichen Räumen primär auf die Störung der Betriebsausübung abzustellen.

 

KG 8 U 38/09

 

  

Schimmel

 

Außerordentliche fristlose Mieterkündigung und Mietminderung um 100% wegen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen. Die Wohnung war mangelhaft. Die Beklagten haben durch Vorlage des eingeholten Sachverständigengutachtens substantiiert dargelegt, dass jedenfalls die Luft des untersuchten Schlafzimmers auffällige Mengen von Sporen des Schimmelpilzes Fusarium sp. enthielt und dass dieser potentiell Toxin bildende Pilz eine besondere Gesundheitsgefährdung darstellt. Zudem wurden Schimmelpilzsporen aus der Aspergillus restrictus- Gruppe nachgewiesen, die zu den fakultativ pathogenen Schimmelpilzen zählen. Dieser Schimmelpilzbefall hat jedenfalls bei der Beklagten zu 1) und der Tochter der Beklagten zu massiven Gesundheitsbeeinträchtigungen unter anderem in Form von schweren Lungenentzündungen mit Brustfellbeteiligung, allergischer Erkrankung der Nasen- und Nasennebenhöhlen, Bronchialasthma und chronischem Infekt der oberen Luftwege geführt.

 

AG Charlottenburg 203 C 607/06

 

  

Stromversorgung

 

Haben die Parteien einen bestimmten Standard der Stromversorgung in einem Atelier vertraglich nicht vereinbart, so bedeutet allein das Fehlen eines zweiten Stromkreises keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache.

 

KG 12 U 194/09

 

 

Trinkwasser

 

Wird ein Atelier mit Küchenzeile sowie Bad mit Dusche, Wanne und WC als Gewerberaum vermietet, und weist das Wasser keine Trinkwasserqualität auf, kann die Miete wegen Mangels der Mietsache um 10% gemindert sein.

 

KG 12 U 194/09

 

  

Verschattung

 

Die starke Verschattung und Verdunklung des großen Wohnzimmers durch den vorhandenen Baumbestand stellt ebenfalls einen Mangel der Mietsache dar und rechtfertigt eine Mietminderung von 5 %.

 

AG Charlottenburg 211 C 70/06

 

 

Zugang

 

Gewerbe

Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen ist Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung insbesondere dann, wenn Gewerberäume vermietet wurden und das dort betriebene Gewerbe auf Kundenverkehr angewiesen ist (BGH NJW 1981, 2405 = ZMR 1981, 368 = GE 1982, 137).

 

Die Zugangsbehinderung stellt daher grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird. § 536 BGB setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus. Es ist völlig unerheblich, ob der Vermieter den Mangel bzw. die Tauglichkeitsminderung zu vertreten hat, sie beheben kann oder ihr Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt.

 

KG 8 U 194/06

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