Schönheitsreparatur

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Die in einem Formularmietvertrag enthaltenen Klauseln „ Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen."

BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 152/05.

 

oder

 

"der Mieter ist verpflichtet, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen."

BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 109/05.

 

oder

 

„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume vier bis fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper alle sechs Jahre)."

BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05.

 

sind unwirksam. 

 

Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf bei unwirksamer Klausel im Mietvertrag über die Schönheitsreparaturen die Miete erhöhen.

BGH, Entscheidung vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09.

 

Aus der mietvertraglichen Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen muss eindeutig hervorgehen, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern nicht vom Mieter geschuldet wird.

BGH, Entscheidung vom 10.02.2010 - VIII ZR 222/09.

 

Die mietvertragliche Pflicht, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, ist unwirksam.

BGH, Entscheidung vom 9.06.2010 - VIII ZR 294/09.

 

Die formularvertraglich vereinbarte Farbvorgabe "weiß gestrichen" enge den Gestaltungsspielraum des Mieters zu sehr ein mit dem Ergebnis, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren müsse.

BGH, Entscheidung vom 14.12. 2010, VIII ZR 218/10

 

Führt der Mieter trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel Schönheitsreparaturen durch, so kann er Erstattung der Kosten von dem Vermieter verlangen. Nach dem Mietende muss er sich jedoch beeilen, da die Verjährungsfrist hier sechs Monate beträgt.

BGH, Entscheidung vom 4.05.2011 - VIII ZR 195/10

 

Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel zu den Schönheitsreparaturen, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachte oder vom Ver­mieter übernommene Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Entscheidung vom 5.4.2006 - VIII ZR 152/05.

 

Die Schönheitsreparaturen Klausel, »das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen«, ist unklar und ent­hält eine versteckte Endrenovierungspflicht. Die Folge ist die Unwirksamkeit der ge­samten Abwälzung der Schönheitsreparaturen.

LG Berlin, Entscheidung vom 20.6.2006 - 62 S 31/06.

 

Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in »neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen«, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters un­wirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.

BGH, Entscheidung vom 18.6.2008 - VIII ZR 224/07.

 

Eine formularvertragliche Klausel zu den Schönheitsreparaturen, die den Mieter dazu verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten, ist unwirksam.

BGH, Entscheidung vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07.

 

Eine in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustim­mung des Vermieters von der »bisherigen Ausfüh­rungsart« abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Aus­führungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.

BGH Entscheidung vom 28.3.2007 - VIII ZR 199/06.

 

Ein formularmäßiger Schönheitsreparaturen / Fristenplan, der Ar­beiten »spätestens« nach Ablauf bestimmter Zeiträume auszuführen anordnet, wird durch die zusätzliche Klausel "lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räu­me der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes be­züglich der Durchführung einzelne Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürze" zu einem »weichen« Fristenplan und ist wirksam.

BGH, Entscheidung vom 16.2.2005 - VIII ZR 48/04.

 

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel zu den Schönheitsreparaturen folgenden Inhalts: »Nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung hat der Mieter die Schönheitsrepa­raturen regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans durchzuführen:

-    in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

-    in Wohn-, Schlafräumen und Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

-    in allen sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.»

ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie dem Mieter ein Über­maß an Pflichten auferlegt.

KG, Entscheidung vom 6.12.2007 - 8 U 135/07 .

 

Eine Mietvertragsklausel zur Tragung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, wonach die schlichte Abwälzung dersel­ben flankiert wird mit einer Fußnote »im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Du­schen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre«, die kombiniert ist mit der weiteren Schönheitsreparaturen Klausel »hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter die Kosten er­stattet...« hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG (§ 307 BGB) stand und ist wirksam.

BGH Entscheidung vom 28.4.2004 - VIII ZR 230/03.

 

Unzulässig ist die Vereinbarung einer iso­lierten Endrenovierungsklausel, auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheits­reparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

BGH Urteil vom 12.9.2007 - VIII ZR 316/06.

 

Eine Formularklausel folgenden Inhaltes »Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparatu­ren während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter; liegen die Schönheitsreparaturen länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %, ist nach § 307 Abs. l S. 2, Abs. 2 Nr. l BGB unwirksam. Es handelt sich um eine Abgel­tungsklausel mit »starrer« Berechnungsgrundlage, die den tatsächlichen Erhaltungs­zustand der Wohnung nicht berücksichtigt und deshalb den Mieter unangemessen be­nachteiligt.

BGH Entscheidung vom 7.3.2007 - VIII ZR 247/05.

 

Eine Formularklausel zu den Schönheitsreparaturen in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil ent­sprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit »starrer« Abgeltungsquote), ist gem. § 307 Abs. l S. l, Abs. 2 Nr. l BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

BGH Entscheidung vom 7.3.2007 - VIII ZR 52/06.

 

Unwirksame Quotenklausel zu den Schönheitsreparaturen - Verstoß gegen das Transparenzgebot. Eine Abgeltungsklausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet »an­gelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen«, ist wegen Verstoßes ge­gen das Transparenzgebot unwirksam.

BGH, Urteil vom 5.3.2008 VIII ZR 95/07.



a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.


b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis für die Schönheitsreparaturen aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.
BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07


 Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.
BGH, Urteil vom 22. Februar 2012 - VIII ZR 205/11


 

Eine Schönheitsreparaturklausel, wonach die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit "regelmäßig nach Ablauf" bestimmter, nach Art der Räume gestaffelter Fristen seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen waren, ist wirksam. Nach dem Bundesgerichtshof beinhalte diese Klausel keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichte den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb der genannten Fristen auszuführen (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 12).

BGH, Beschluss vom 20. März 2012 - VIII ZR 192/11

 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine Klausel, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen kann, unwirksam (VIII ZR 199/06). An dieser Beurteilung ändert sich nichts dadurch, dass die Klausel das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen vorsieht.

BGH, Beschluss 11. September 2012 - VIII ZR 237/11

 

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB begründet keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.

BGH, Urteil vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12

 

Die mietvertragliche Klausel, wonach der Mieter Parkett und Holzfußboden versiegeln muss, ist unwirksam und führt auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Hieran ändert auch der Zusatz "sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlaube" nichts.

BGH, Beschluss vom 5. März 2013 - VIII ZR 137/12

 

Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs-bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383).

BGH, Urteil vom 12. Februar 2014 -XII ZR 76/13

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