Kündigungen

 

Der Mieter braucht für seine fristgemäße Kündigung keinen Grund. Anders verhält es sich bei einer fristlosen Kündigung. Hier muss er in dem Kündigungsschreiben ein Grund nennen.

BGH WuM 2005, 584.

 

Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04



Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf den Grund so genau angeben, dass der Mieter ersehen kann, ob er sich mit Erfolg gegen die Eigenbedarfskündigung wehren kann.

BVerfG WuM 93, 233.

 

Der Vermieter darf in einem Rechtsstreit wegen Eigenbedarf grundsätzlich keine neuen Gründe benennen.

BVerfG WuM 2000, 232.

 

Ein Vermieter hat den Mieter bei Anmietung darüber aufzuklären, dass er die Wohnung demnächst selber zu nutzen beabsichtigt.

BGH, Urteil vom 6.07.2010 - VIII ZR 180/09.

 

Der Vermieter muss dem Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten, wenn diese sich im selben Haus oder Wohnanlage befindet.

BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10.

 

Ein für Vermieter und Mieter vereinbarter Kündigungsausschluss von höchstens vier Jahren ist wirksam.

BGH WuM 2009, 47.

 

Ein Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren ist unwirksam.

BGH WuM 2005, 346.

 

Ein vor dem 1.September 2001 geschlossenes Mietverhältnis über Wohnraum, bei dem vereinbart worden ist, dass das Mietverhältnis sich ohne Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.

BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06.

 

Eine fristlose Kündigung einer von Schimmelpilz befallenen Wohnung ist erst nach Fristsetzung oder Abmahnung wirksam.

BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06.

 

Nach § 543 BGB kann der Mieter außerordentlich bei Schimmelbildung fristlos kündigen, wenn der Vermieter trotz Fristsetzung den Mangel nicht beseitigt hat. Eine Kündigungsandrohung ist nicht erforderlich.

BGH, Urteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 28/06.

 

Ein Verzicht des Vermieters, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarf zu kündigen, bedarf - wie auch der gesamte Mietvertrag - der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.

BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06.

 

In einem Wohnraummietvertrag ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04.

 

Mieter müssen marode Wohnungen räumen, wenn diese sich nicht mehr wirtschaftlich sanieren lassen. Eine sogenannte Verwertungskündigung ist gerechtfertigt, wenn zum Beispiel die meisten Wohnungen im Hause leer stehen und nur die letzte vermietete Wohnung einem Abriss im Wege steht.

BGH, Urteil vom 9.02.2011 - VIII ZR 155/10.

 

Eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10% berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung.

BGH, Urteil vom 29.04.2009 - VIII 142/08.

 

Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln.
BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 -
VIII ZR 231/08
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Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
BGH, Urteil vom 12. November 2008 - VIII ZR 270/07

 

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst.
BGH, Urteil vom 4. Juni 2008 -
VIII ZR 292/07




Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 -
VIII ZR 251/10




Der BGH hat entschieden, dass bei einem Irrtum des Mieters über die Möglichkeit, die Miete zu mindern eine Kündigung zulässig ist, wenn der Mieter fahrlässig nicht erkannt habe, dass die Voraussetzungen einer Mietminderung vorliegen. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass er die Miete bei Zweifeln unter Vorbehalt bezahlen und eine gerichtliche Klärung herbeiführen könne.

BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11



Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Rückstände aufgrund nicht gezahlter erhöhter Nebenkostenvorschüsse gemäß § 560 Abs. 4 BGB setze nicht eine rechtskräftige Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorschüsse voraus.

Der Mieter sei dadurch geschützt, dass im Rahmen des Räumungsrechtsstreits geprüft wird, ob die verlangte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen möglich war.

Der Mieter könne sich zudem dadurch schützen, dass er sich bei einer verweigerten Einsichtnahme in die Rechnungsbelege auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen kann. Das Zurückbehaltungsrecht müsse vor Ausspruch der Kündigung erklärt werden.

BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11

 

Der BGH hat entschieden, dass bei einem Irrtum des Mieters über die Möglichkeit, die Miete zu mindern eine Kündigung zulässig ist, wenn der Mieter fahrlässig nicht erkannt habe, dass die Voraussetzungen einer Mietminderung vorliegen. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass er die Miete bei Zweifeln unter Vorbehalt bezahlen und eine gerichtliche Klärung herbeiführen könne.

BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11



Kündigung einer Wohnung im Studentenwohnheim ist nur möglich, wenn ein an den studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert wird.

BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 92/11

 

Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig.
BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11

 

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12



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